KENTSEL DÖNÜŞÜMDE HAK SAHİPLERİNE TEK TARAFLI FESİH HAKKI VERİLDİ

6306 Sayılı Afet Yasası, İmar ve Tapu ve konularında önemli değişiklikler yapıldı ve yasa Türkiye Büyük Millet Meclisinde oylanarak kabul edildi.

Yasanın içeriği özellikle Kentsel Dönüşümde pratikte karşılaşılan bazı sorunların hızlı ve olası mağduriyetlerin önüne geçmesine yönelik maddeler içeriyor.

Yeni hali ile 6306 Sayılı Afet Yasasında dikkat çeken en önemli konular:

Yüklenici firmalar ile hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların daha hızlı halledilmesine,

Yüklenici firmanın 3. Kişilere karşı borcu yüzünden kentsel dönüşüme konu olan inşaatlarına haciz ve tedbir konulamayacağı, sorumsuz davranışları ile başlayamayan veya yapılamayan kentsel dönüşüme tabi inşaatların hak sahiplerinin tek taraflı sözleşme fesih hakkı getirilmesi ön plana çıkmaktadır. Ayrıca bir diğer önemli madde olarak metruk veya hatalı imalat ve topoğrafik sorunlar gibi nedenler ile aleni olarak çökme tehlikesi tespit edilmiş yapıların Bakanlık onayı ile resen yıkılabilmelerine olanak sağlanmıştır.

6306 Sayılı Afet Yasasında yapılan değişiklik ve düzenlemelere göz atacak olursak;

1- Hak sahiplerinin Kentsel Dönüşüm öncesi taşınmazları üzerindeki hak ve şerhleri taşınmazların yıkılması sonrasında da hisseleri üzerinde devam ederek bir hal kaybına uğramamaları ve tapuda yapılacak işlemlerde bir engel yaratmaması sağlanmıştır. Yeni teslim alınan kat irtifakı ve kat mülkiyeti sonrasında da hak ve şerhler devam edecektir. Taşınmaz sahibi veya onun alacaklarının zarara uğramaması açısından önemli bir maddedir.

2- Hak sahiplerinin yüklenici firma ile Kentsel Dönüşüm sözleşmesinin konusu olan inşaat işlerinin başlamaması ve uzun süre durmasını hallerinde hak sahiplerinin eskiye göre çok daha hızlı bir süreç ile tek taraflı sözleşmeyi iptal etme kolaylığı getirilmiştir. Buna göre yüklenici firma sözleşme tarihinden en fazla bir yıl içinde tüm proje onay ve hazırlık işlerini bitirmiş olması ve inşaat ilerine başlamış olması gerekmektedir. Benzer şekilde yüklenici yapım işlerini 6 aydan uzun süre durdurmuş olması durumunda hak sahiplerinin 3’te 2 çoğunluk ile karar almasının yanı sıra bu durum Bakanlıkça tespit edilebilecek ve yükleniciye 30 günlük süre verilerek faaliyetlerine başlaması ihtarı verilecektir. Durumda bir değişiklik olmaması durumunda söz konusu sözleşme yasal yaptırımları ile birlikte resen fesih edilmiş sayılacaktır. Yüklenici anlaşma gereği verdiği kira ödemelerini geri talep edemeyecektir.

3- Eğer yıkılacak kadar tehlike arz eden yapılar söz konusu ise Bakanlık resen aldığı bir karar ile bu yapıların yıkılması kararını verebilecek ve bu konuda hak sahiplerinin muvafakati gerekmeyecektir. Eğer daha önce yapılmış bir sözleşme var ise bu sözleşme geçersiz sayılacaktır. Önemli can ve mal kayıpları yaşanan örneklerini düşündüğümüzde bu konu gayet yerinde bir karar olarak yeni yasa ile yürürlüğe girmiştir.

Yeni yasa ile bu yıkım işlemi sonucu hak sahiplerinin yeni yapılan yapıda haklarının devam etmesi sağlanacak veya hak sahiplerinin yeni yapıyı istemez ise taşınmazın mali değeri üzerinden hak sahiplerine ödeme yapılacağı hükmü getirilmiştir. Yasa hükmüne göre Bakanlıkça resen alınmış yıkım kararına hak sahipleri olası itirazlarını 2 gün içince yapmak zorundadır. Bu itirazlara Bakanlık ilgili teknik ekipleri vasıtası ile 3 gün içinde yanıt vermek durumundadır. Bakanlığın verdiği yıkım kararına bağlı yapının tahliye edilme durumu işin tehlikesi yüzünden verilen süre içinde yapılmak zorunluluğu vardır. Tersi durumlarda Bakanlıkça kolluk kuvvetleri veya görevlendirilmiş birimler vasıtası ile tahliyeler gerçekleştirilebilir.

4- Yeni yasa kapsamında yasaya tabi yapılarda herhangi bir şekilde amme alacakları, kıymetli evraklar, para, haciz ve tedbir kararları uygulanamayacaktır.

5- Kentsel Dönüşüm uygulamalarında yüklenici firma ile yalpan inşaat sözleşmesi sonrası malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar işçi ücretleri ve inşaat malzemeleri hariç hiçbir 3. Kişiye ait borçlar için inşaata haciz ve tedbir kararı uygulanamayacaktır.

6- Yüklenici firmalar Kentsel Yenileme çerçevesinde yapılan sözleşmede yer alan kendi paylarına düşen bağımsız birimlerin satışını ancak idarenin izni alınarak gerçekleştirilebilinir. İdare işin bitirilme oranına bakarak yüklenici payına düşen bağımsız birim satış hakkının %10 altında bir miktarının satışına izin verebilir. Bu karar alındıktan sonra ayrıca tüm hak sahiplerinin onayı sonrası bu tür satışlar yapılabilecektir.