Hisseli tapu ne demek?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye pay oranında ait olduğunu gösteren tapu. Türk Medeni Kanunu bunu paylı mülkiyet olarak düzenliyor: her paydaşın belirli bir payı var ama pay, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümüne karşılık gelmiyor.

Pay fiziksel bir yer değil

En sık yapılan hata bu. 1/4 paya sahip olmak, arsanın kuzeydeki çeyreğine sahip olmak anlamına gelmiyor; taşınmazın tamamı üzerinde oransal bir hak veriyor. Hangi bölümün kim tarafından kullanılacağı ancak paydaşlar arasında yapılacak bir kullanım anlaşmasıyla belirleniyor.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti

İkisi karıştırılıyor. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı var ve bu payını tek başına satabiliyor. Elbirliği mülkiyetinde (çoğunlukla miras yoluyla oluşuyor) paylar belirlenmemiş; ortakların hepsi birlikte hareket etmek zorunda ve tek başına satış yapılamıyor.

Satışta ne oluyor

Paylı mülkiyette bir paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabiliyor; öbür paydaşların onayı gerekmiyor. Ancak diğer paydaşların ÖNALIM (şufa) hakkı var: satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren belirli bir süre içinde dava açarak aynı koşullarla payı alabiliyorlar.

Bu, hisseli pay alan kişi için gerçek bir risk: satın alınan pay, önalım davasıyla geri alınabiliyor. Satışın noterden yapılacak bir bildirimle paydaşlara duyurulmuş olması, süreyi başlatması açısından önemli.

Kredi ve yapılaşma

Bankalar hisseli taşınmazlarda konut kredisi kullandırmakta çekimser davranıyor; teminat değerlemesi ve icra edilebilirliği zorlaşıyor. Arsa hissesi alınmışsa yapı ruhsatı için de paydaşların ortak başvurusu ya da muvafakati gerekiyor.

Paylılıktan çıkış

Paydaşlar anlaşırsa taşınmaz rızaen taksim edilebiliyor ya da satılıp bedeli paylaşılabiliyor. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılıyor; mahkeme taşınmazın aynen bölünmesine ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar veriyor. Satış açık artırmayla yapıldığı için bedel piyasa değerinin altında kalabiliyor.

Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlandı; hukuki tavsiye değildir. Tapu ve mülkiyet işlemlerinde durum taşınmaza ve sözleşmeye göre değişiyor — işlem yapmadan önce ilgili tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.