İpotek nedir, konut kredisinde nasıl işler?
İpotek, bir alacağın güvence altına alınması için taşınmaz üzerine kurulan ayni hak. Türk Medeni Kanunu’ndaki taşınmaz rehni türlerinden biri ve tapu siciline tescil edilerek kuruluyor.
Mülkiyeti değiştirmiyor
Yaygın yanlış anlamanın aksine ipotek, taşınmazın mülkiyetini bankaya geçirmiyor. Malik kendisi kalmaya devam ediyor; oturabiliyor, kiraya verebiliyor, hatta satabiliyor. İpotek, borç ödenmediğinde alacaklıya o taşınmazın satışından öncelikli olarak alacağını tahsil etme yetkisi veriyor.
Konut kredisinde nasıl işliyor
Konut kredisi kullanıldığında banka, krediyle alınan konut üzerine ipotek koyuyor. Sıralama şöyle ilerliyor: kredi başvurusu değerlendiriliyor, taşınmaz için ekspertiz raporu hazırlanıyor, tapu devri ile ipotek tesisi genellikle aynı işlemde yapılıyor.
Ekspertiz değeri kredi tutarını doğrudan etkiliyor: bankalar kredi tutarını satış fiyatı üzerinden değil, ekspertiz değeri üzerinden belirlenen bir orana göre hesaplıyor. Ekspertiz beklenenden düşük çıktığında alıcının koyması gereken peşinat artıyor.
Derece ve sıra
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek olabiliyor ve bunlar derecelere göre sıralanıyor. Taşınmaz satıldığında alacaklılar bu sıraya göre ödeniyor; birinci derecedeki alacaklı alacağını tam alana kadar ikinci dereceye sıra gelmiyor.
İpotekli konut satılabilir mi
Satılabiliyor. Uygulamada iki yol izleniyor: satış bedelinden kalan borç kapatılıp ipotek fek ediliyor (kaldırılıyor) ve tapu temiz devrediliyor; ya da alıcı mevcut borcu üstleniyor ve ipotek yerinde kalıyor. İkincisi alacaklı bankanın onayına bağlı.
İpotekli bir taşınmaz alırken kalan borcun tutarı, ipoteğin derecesi ve fek işleminin ne zaman yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmalı. Devirden sonra kaldırılacağı sözlü olarak söylenen bir ipotek, alıcı için gerçek bir risk.
İpoteğin kaldırılması
Borç tamamen ödendiğinde ipotek kendiliğinden silinmiyor; alacaklının vereceği belgeyle tapu müdürlüğüne başvurularak terkin ediliyor. Kredi bittikten sonra bu işlemin takip edilmesi gerekiyor — aksi hâlde tapuda ipotek kaydı durmaya devam ediyor ve satış sırasında sorun çıkarıyor.
Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlandı; hukuki tavsiye değildir. Tapu ve mülkiyet işlemlerinde durum taşınmaza ve sözleşmeye göre değişiyor — işlem yapmadan önce ilgili tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.