İrtifak hakkı nedir?
İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde mülkiyet devredilmeden kullanma ya da yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hak. Türk Medeni Kanunu’nda düzenleniyor ve tapu siciline tescille kuruluyor. Malik mülkiyetini koruyor; hak sahibi belirli bir yetkiyi kullanıyor.
Sınırlı ayni hak ne demek
Ayni hak, bir eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet veren ve herkese karşı ileri sürülebilen hak. Mülkiyet, ayni hakların en geniş olanı. Sınırlı ayni haklar ise mülkiyetin içerdiği yetkilerden yalnız bir kısmını veriyor.
Bu, kira gibi kişisel bir haktan farklı: taşınmaz el değiştirdiğinde tapuya tescilli irtifak hakkı yeni malike karşı da geçerliliğini sürdürüyor.
Sık karşılaşılan türleri
İrtifak hakları çeşitli biçimlerde kurulabiliyor:
- Geçit hakkı — bir taşınmazdan geçerek başka bir taşınmaza ulaşma yetkisi. Yola cephesi olmayan parseller için önemli.
- Üst hakkı — başkasının arsası üzerinde yapı yapma ve o yapının maliki olma yetkisi.
- Kaynak hakkı — başkasının taşınmazındaki su kaynağından yararlanma yetkisi.
- İntifa hakkı — taşınmazdan tam olarak yararlanma ve kullanma yetkisi.
- Oturma (sükna) hakkı — bir konutta oturma yetkisi; kişiye bağlı ve devredilemiyor.
Yararına ve aleyhine
İrtifak hakkı iki taşınmaz arasında kurulabiliyor. Hakkın yararına kurulduğu taşınmaza yararlanan, üzerinde yük bulunan taşınmaza ise yüklü taşınmaz deniyor. Örneğin geçit hakkında, geçilen arsa yüklü; geçerek ulaşılan arsa yararlanan taşınmaz oluyor.
Bu ayrım alıcı için doğrudan sonuç doğuruyor: yararlanan taşınmazı alan kişi bir hak kazanıyor, yüklü taşınmazı alan kişi ise bir kısıt devralıyor.
Arsa alırken neden bakılmalı
Bir arsanın üzerinde geçit hakkı varsa, o şeritte yapı yapılamıyor ya da kullanım kısıtlanıyor. Enerji nakil hattı veya doğal gaz boru hattı için kurulan irtifaklar da benzer şekilde yapılaşmayı sınırlıyor.
Bu kısıtlar tapu kaydında görünüyor ama parsel sorgulama ekranında görünmüyor. Arsa alımında tapu kaydının takyidat bölümünün istenmesi, sonradan öğrenilen kısıtların önüne geçen tek yol.
Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlandı; hukuki tavsiye değildir. Tapu ve mülkiyet işlemlerinde durum taşınmaza ve sözleşmeye göre değişiyor — işlem yapmadan önce ilgili tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.