Kat mülkiyeti nedir, kat irtifakından farkı ne?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı kurulan mülkiyet hakkı. Daire, dükkân ya da ofis gibi her bağımsız bölüm kendi tapusuna sahip oluyor. Düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alıyor.

Bağımsız bölüm ve arsa payı

Kat mülkiyetinde iki şey birlikte devrediliyor: bağımsız bölümün kendisi ve ona bağlı arsa payı. Arsa payı, dairenin arsanın tamamı içindeki oranını gösteriyor ve keyfî belirlenmiyor — bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olması gerekiyor.

Arsa payı, kentsel dönüşüm ya da yıkım hâlinde payınızın ne olacağını belirlediği için önemli. Aynı büyüklükteki iki dairenin arsa payı farklı olabiliyor; tapuda bu oranın kontrol edilmesi gerekiyor.

Kat irtifakı ile farkı

Kat irtifakı, yapı HENÜZ TAMAMLANMAMIŞKEN arsa üzerinde kurulan bir hak. İnşaat sürerken alıcıya verilen tapu genellikle kat irtifakı tapusu oluyor. Bina bitip yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevriliyor.

Fark hukuki olarak önemli: kat irtifakı, ileride kurulacak bağımsız bölüm üzerinde bir beklenti hakkı verirken kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümün mülkiyetini veriyor.

Neden kat mülkiyetli tapu tercih ediliyor

Kat mülkiyetine geçilmiş olması, binanın iskânının alındığını gösteriyor. İskânsız bir yapıda elektrik ve su aboneliklerinde sorun çıkabiliyor, bazı bankalar konut kredisi kullandırmakta çekimser davranabiliyor.

Bu nedenle ikinci el konut alırken tapunun cinsinin kontrol edilmesi öneriliyor. Tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa binanın iskânı henüz alınmamış demek; bunun sebebi ve ne zaman alınacağı satıcıya sorulmalı.

Ortak alanlar ve yönetim

Kat mülkiyetinde merdiven, asansör, çatı, bahçe ve otopark gibi yerler ortak alan sayılıyor ve kat maliklerinin ortak kullanımına ait. Bu alanların kullanımı ve giderlerin paylaşımı yönetim planında düzenleniyor.

Yönetim planı, siteye özgü kuralları içeriyor: evcil hayvan, kısa süreli kiralama, iş yeri olarak kullanım gibi konularda kısıt getirebiliyor. Satın almadan önce bir örneğinin istenmesi, sonradan öğrenilen kısıtların önüne geçiyor.

Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlandı; hukuki tavsiye değildir. Tapu ve mülkiyet işlemlerinde durum taşınmaza ve sözleşmeye göre değişiyor — işlem yapmadan önce ilgili tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.