Arsa yatırımında ölçü değişti: mesafe değil ulaşım süresi
Gayrimenkulde bir bölgenin değerini uzun süre şehir merkezine olan kilometre uzaklığı belirledi. Sektör temsilcileri, bu ölçünün yerini giderek ulaşım süresine bıraktığını söylüyor. Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, bir bölgenin yatırım potansiyelini anlamak için ulaşım sürelerinin, istihdam merkezlerinin, imar koşullarının ve altyapı yatırımlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor.
Uzaklık ile erişilebilirlik arasındaki fark
İstanbul gibi bir metropolde merkeze fiziksel yakınlık, trafik nedeniyle tek başına avantaj sağlamayabiliyor. Buna karşılık merkeze uzak ama raylı sistem bağlantısı bulunan bir bölge, öngörülebilir bir yolculuk süresi sunuyor. Metro, Marmaray, hızlı tren ve otoyol bağlantıları bu nedenle mesafenin önüne geçiyor.
Fark, sabah saatlerinde yapılan bir hesapla görülebiliyor: aynı uzaklıktaki iki konumdan biri raylı sistemle 25 dakikada merkeze ulaşırken, diğeri trafiğe bağlı olarak 40 ila 70 dakika arasında değişen bir süreye ihtiyaç duyabiliyor.
Bakılan başlıklar
Bölge değerlendirmesinde öne çıkan ölçütler şunlar:
- Metro ve demiryolu hatlarına yürüme mesafesi
- Ana ulaşım arterlerine bağlantı ve alternatif güzergâh varlığı
- Havalimanlarına ulaşım süresi
- Yakın çevredeki istihdam alanları — iş yerine yakınlık, günlük yolculuk süresini belirliyor
- Bölgenin imar durumu ve planlı gelişme potansiyeli
- Açıklanmış ve yapımı süren altyapı yatırımları
Yalnız konutu değil, arsayı da etkiliyor
İstanbul’un kuzey, batı ve doğu akslarında hayata geçirilen ulaşım projeleri konut piyasasının yanı sıra arsa, arazi, ticari gayrimenkul ve lojistik yatırımlarını da etkiliyor. Lojistik tarafında karayolu bağlantısı ve liman erişimi belirleyici olurken, ticari gayrimenkulde çevredeki istihdam yoğunluğu öne çıkıyor.
Açıklanmış proje ile yapımı süren proje
Ulaşım yatırımına dayalı beklenti kurarken projenin hangi aşamada olduğu önemli. Planlama aşamasındaki bir hat ile inşaatı süren bir hat aynı kesinlikte değil; açılış takvimleri de sıklıkla değişiyor. Arsa alımında bu ayrımın gözetilmesi, gerçekleşmemiş bir beklenti üzerinden fiyat ödemenin önüne geçiyor.
Arsa ve arazi alımında ayrıca imar durumu, tapu cinsi, hisseli olup olmadığı ve varsa şerhler tapu ve belediye kayıtlarından doğrulanıyor. Bunlar ulaşım beklentisinden bağımsız, satın alma öncesi kontrol edilmesi gereken başlıklar.