Kat karşılığı inşaat nedir, alıcıyı nasıl ilgilendirir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını yükleniciye vermesi ve karşılığında para yerine yapılacak binadan bağımsız bölüm almasıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de deniyor. Türkiye'de yeni konut projelerinin önemli bir kısmı bu yolla yapılıyor.

İki taraf, iki edim

Arsa sahibi arsa payını devrediyor; yüklenici binayı yapıp anlaşılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim ediyor. Sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi niteliği taşıdığı için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekiyor; adi yazılı bir metin geçerli olmuyor.

Arsa payı ne zaman devrediliyor

• Peşin devir: yüklenici baştan tapu alıyor, arsa sahibi için risk en yüksek burada.
• Kademeli devir: inşaat ilerledikçe pay pay devrediliyor, en yaygın uygulama.
• İş bitiminde devir: yüklenici tapuyu ancak teslimle alıyor, satışını satış vaadiyle yapıyor.

Daireyi kimden alıyorsunuz

Projede satılan bağımsız bölümlerin bir kısmı yükleniciye, bir kısmı arsa sahibine düşüyor. Alıcı olarak hangi paydan aldığınız önemli: satıcı henüz tapuyu almamış bir yüklenici ise elinizdeki belge genellikle satış vaadi sözleşmesi oluyor ve tapu, arsa payı devri gerçekleştikten sonra size geçiyor.

Alırken sorulacaklar

• Satıcı yüklenici mi arsa sahibi mi; tapuda kayıtlı malik kim.
• Kat karşılığı sözleşmesinde bu bağımsız bölüm kimin payına yazılmış.
• Yüklenici işi bırakırsa sözleşmede hangi güvence var.
• Tapuya satış vaadi şerhi konulabiliyor mu.

Yüklenicinin işi yarım bırakması bu modelin bilinen riski. Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebiliyor ve yüklenicinin sattığı daireler tartışmalı hâle geliyor. Tapuya şerh, alıcıyı bu ihtimalde çok daha güçlü konumda tutuyor.

Bu yazı genel bilgi amacıyla hazırlandı; hukuki tavsiye değildir. Sözleşme ve mülkiyet işlemlerinde durum taşınmaza ve sözleşme metnine göre değişiyor — imza atmadan önce bir avukata ya da ilgili tapu müdürlüğüne danışın.