KAKS (emsal) ve TAKS nedir, arsada ne kadar inşaat yapılır?
Bir arsaya ne kadar yapı yapılabileceğini iki oran belirliyor: TAKS ve KAKS. İkisi de imar planından geliyor ve parselin imar durum belgesinde yazıyor.
TAKS — taban alanı katsayısı
Yapının zemine oturduğu alanın, parsel alanına oranı. Binanın arsayı ne kadar KAPLADIĞINI sınırlıyor. TAKS düştükçe bina zeminde daralıyor ve parselde açık alan artıyor.
KAKS — kat alanları katsayısı (emsal)
Bütün katların alanı toplamının parsel alanına oranı. Binanın TOPLAM inşaat alanını sınırlıyor. Günlük dilde çoğunlukla "emsal" deniyor.
İkisi birlikte çalışıyor: TAKS binanın tabanını, KAKS toplam yapılaşmayı belirliyor. Aynı KAKS değeri, düşük TAKS ile daha az taban alanına oturan daha yüksek bir bina; yüksek TAKS ile daha geniş ve alçak bir bina anlamına geliyor.
Emsale dâhil olmayan alanlar
Bazı alanlar mevzuata göre emsal hesabına girmiyor ya da kısmen giriyor — sığınak, bazı ortak alanlar ve teknik hacimler gibi. Bu yüzden bir projenin toplam inşaat alanı, emsalden hesaplanan alandan büyük görünebiliyor. Hangi alanın nasıl sayıldığı yürürlükteki imar yönetmeliğinde tanımlı.
Alıcı için ne anlama geliyor
Emsal, komşu parselde ileride ne yapılabileceğinin de göstergesi. Manzarası açık bir daire alırken karşı parselin imar durumuna bakmak, o manzaranın kalıcı olup olmadığı hakkında fikir veriyor.
Örnekle
Bin metrekarelik bir parselde TAKS 0,30 ise bina zeminde en çok üç yüz metrekare yer kaplayabiliyor. Aynı parselde KAKS 1,50 ise bütün katların toplamı en çok bin beş yüz metrekare olabiliyor. Bu iki sayı birlikte, üç yüz metrekarelik tabana yaklaşık beş katlık bir yapı anlamına geliyor — kat yüksekliği ve çekme mesafeleri de sınırı etkiliyor.
Nerede yazıyor
İki oran da parselin imar durum belgesinde yer alıyor. Belgeyi parselin bağlı olduğu belediyeden malik ya da vekili alabiliyor; birçok belediye e-devlet üzerinden de veriyor. Satıcının sözlü beyanı yerine belgeye bakmak gerekiyor: imar planları revize edilebiliyor ve eski bilgi dolaşımda kalabiliyor.
İmar durumu parselden parsele değişiyor ve tek bağlayıcı kaynak belediyesinden alınan imar durum belgesi. Bu yazı kavramı anlatıyor; kendi parseliniz için belediyenin verdiği belgeye bakın.