Ortanca proje 110 bağımsız bölüm: katalog sanılandan küçük
"Konut projesi" denince akla bloklardan oluşan büyük siteler geliyor. Kataloğumuzdaki dağılım başka bir şey söylüyor: satıştaki projelerin çoğunluğu birkaç yüz bölümün altında ve dörtte biri elli daireye bile ulaşmıyor.
Yarısı 110 bölümün altında
28 Ağustos 2026 itibarıyla satılabilir 980 projenin 815'inde toplam bağımsız bölüm sayısı kayıtlı; oran yüzde 83. Bu 815 projede ortanca değer 110 bölüm. Projelerin dörtte biri 48 bölümün altında, dörtte biri ise 270 bölümün üstünde.
Büyüklüğe göre dağılım
- 50 bölümden az: 215 proje
- 50 – 100 bölüm: 174 proje
- 100 – 250 bölüm: 209 proje
- 250 – 500 bölüm: 105 proje
- 500 – 1.000 bölüm: 67 proje
- 1.000 bölüm ve üzeri: 45 proje
Projelerin yüzde 10'u 615 bölümün üzerinde. Yani "büyük site" algısını üreten projeler gerçekten var, ama katalogda azınlıkta kalıyorlar; reklamda ve haberde daha görünür oldukları için ağırlıkları olduğundan fazla sanılıyor.
Tipe göre ölçek çok değişiyor
Ortanca tek bir sayı olarak bakıldığında yanıltıcı; proje tipine ayrıldığında aradaki fark açılıyor. Villa projeleri konut projelerinin beşte biri kadar bölüm barındırıyor:
- Karma projeler: ortanca 257 bölüm (94 proje)
- Ofis projeleri: ortanca 115 bölüm (19 proje)
- Konut projeleri: ortanca 107 bölüm (636 proje)
- Villa projeleri: ortanca 21 bölüm (66 proje)
Ölçek alıcı için neyi değiştiriyor
- Ortak gider az sayıda bağımsız bölüme bölünüyor; küçük projede daire başına aidat yükü genellikle daha yüksek oluyor.
- Havuz, spor salonu ve güvenlik gibi donatılar belli bir bölüm sayısının altında ekonomik olmaktan çıkıyor.
- Yönetim küçük projede daha kolay toplanıyor; büyük sitede profesyonel yönetim yaygınlaşıyor.
- Teslimin tek etapta mı etaplar hâlinde mi olacağı sorusu ancak belli bir ölçeğin üstünde anlam kazanıyor.
Ölçümün sınırları
165 projede bölüm sayısı kayıtlı değil ve bu projeler hesaba katılmadı. Bir kayıt da bilerek dışarıda bırakıldı: bir projede 180.002 bağımsız bölüm yazıyor; bu değer imkânsız ve düzeltilmesi gereken bir veri hatası. Ortanca bu tür aykırı değerlerden zaten etkilenmiyor, ama dilimleri bozmaması için hesaptan çıkarıldı.
Bu yazıdaki sayılar 28 Ağustos 2026 tarihinde kataloğumuzda satılabilir durumda (satışta, son daireler ya da yakında) olan projeler üzerinden hesaplandı. Katalog her gün yeni projelerle güncelleniyor ve firmalar mevcut projelerin bilgilerini değiştirebiliyor; oranlar zamanla kayar.